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            行業新聞
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            2013樓市猜想:市場“基本面”將現真正回暖
            發布時間:2012-12-31 閱讀次數:2498
            http://www.crei.cn  2012年12月27日  來源:大眾網

            2012年12月18日,國家統計局發布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:11月份新建商品房整體情況呈現全面上漲。統計數據表明,自從2012年6月止跌以來,全國100個城市(新建)住宅平均價格已連續第6個月環比上漲。那么2013年房地產行業發展將何去何從。同策咨詢研究中心總監張宏偉從政策、資金、市場等三個方面對2013年的市場行情進行了縝密的預判。

              政策走勢:

              去投資化的限購、限貸不可能本質上出現松動

              十八大期間,有記者向住房和城鄉建設部部長姜偉新提問“房地產市場調控政策什么時候放松”,他回答稱,“房地產市場調控政策現在還沒想放松。對于樓市調控,中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時,中央儲備相應的政策,一旦需要的話就出手!

              而近期各地樓市微調不斷升溫跡象明顯,在這個時間段提出這樣的說法有什么含義?對今后的樓市發展有什么影響?是否意味著樓市調控從嚴?

              同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,十八大期間,住房和城鄉建設部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行,在本質上限購、限貸不可能出現松動,樓市調控政策底線不可能觸動。

              中央經濟工作會議也提出,2013年中國還將加強房地產市場調控。

              但是,現實房地產政策中確實正在出現“微調”,如今年以來政府已經公開認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調整,還有近期公積金貸款政策的微調,以及由于降息、降準、等貨幣政策的定向定量寬松等!拔⒄{”主要圍繞首套房“自住需求”進行,并沒有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當前,政府從政策層面已經認可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經認可的補貼和鼓勵措施。

              總體上來講,今年房地產調控政策呈現出“外緊內松”的市場特征,政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”同時在執行。

              那么2013年房地產調控政策將呈現出什么樣的特征?

              首先,中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征,貨幣政策的穩健特征決定房地產市場的運行會相對穩健,不會出現大起大落。

              其次,從當前政府表態及實際政策執行來看,2013年房地產調控政策仍然會呈現出“外緊內松”的市場特征,政策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”會同時執行。

              與此同時,在政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”同時在執行的市場背景下,政策執行力度上應該總體上繼續保護首套房“自住需求”,為剛需一族爭取更多的購房時間。

              第三、以城鎮化拉動內需,將助推房地產市場“基本面”持續回升。

              在明年及未來,城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在,伴隨著城鎮化的進一步推進,房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來,這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖,這有可能會使房價繼續堅挺,甚至出現房價持續小幅上漲的現象。同時,在推進城鎮化過程中,一旦房價出現反彈風險,政策層面盡管在執行力度上還有可能再度有所收緊。

              資金走勢:

              “流動性”進一步寬松,購房者勿錯“平價”購房時機

              國家統計局數據顯示,2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落,但總體上看,近期CPI增速放緩并且呈現企穩態勢,通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時,按照現在CPI的同比增速態勢,全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大,這也為年內“降準”或“降息”1-2次刺激宏觀經濟復蘇“穩增長”提供了基礎的市場環境。

              另外,中國人民銀行10月13日發布的數據顯示,截至9月末,廣義貨幣(M2)增長14.8%,狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明,流動性進一步寬松,有望成為經濟企穩回升的動力。

              今年以來,總體來看,CPI增速放緩并且呈現企穩態勢,通貨膨脹將得到進一步緩解,在此基礎上,樓市政策“微調”,差別化的樓市調控政策導致市場成交量逐步回暖。與此同時,在降準與降息之下,市場流動性進一步寬松,總體上也推動房地產市場逐步向回暖靠近。

              在這樣的市場背景下,根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2012年11月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米,環比10月上漲0.26%,自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲,漲幅較上月擴大0.09個百分點。國家統計局發布2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格中53個大中城市房價環比上漲,同樣反映出房價連續微幅上漲的態勢。

              在CPI企穩的市場背景下,全國房價仍然出現連續6個月上漲的現象,這一定程度上說明,在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時,市場面臨的通脹預期壓力正在上升,無論是出于自住購房目的,還是投資購房目的,防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務之急。

              從國內環境看,隨著我國經濟發展逐步進入新的階段,勞動力、土地價格都在上漲,成本推動型通脹壓力將長期存在,再加上美國QE3、QE4推出,內外兩種趨勢的重合,對物價上漲進而通脹的影響不容低估。

              我們看到,在限購之下,需求被壓制,在美國QE3、QE4推出的市場背景下,熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸,這也是在全球貨幣“大”爆炸的當下,希望通過控制限購限貸這道水閘,堵住貨幣不由自主的流向房地產這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸,也是流向實體經濟,當然這不可避免地仍然會對房地產市場產生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲,QE2期間也同樣。近期,多家房企或赴港上市、或收購上市平臺,或在通過境外渠道進行頻繁融資,均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產市場。此時,其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

              因此,在股市大盤走低、通脹預期、人民幣升值壓力,資金缺乏投資渠道的市場之下,勢必會導致房產成為資產保值升值的首選投資項之一,這一定程度上也會助推房地產市場成交量的持續回升,從而最終傳導到價格的上漲與反彈。

              同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從價格未來趨勢角度來看,盡管當前由于樓市政策“微調”,成交量逐步回暖,房價降幅正在收窄,能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在,房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看,全國房價連續6月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”,在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下,房價不可能重回大幅降價的市場環境。從開發商定價角度來講,當前小幅優惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢,在這個階段,購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。

              一定意義上來講,本輪調控以來,購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下,全國房價開始有小幅回升的趨勢,今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”,但是,購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內,小幅優惠或微幅降價將成為房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下,購房者應該抓緊房企由于企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房,而不是持續觀望,等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

              市場走向:

              市場“基本面”將現真正意義“回暖”

              從整個市場“基本面”來看, 2012年整個1-8月,全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象,開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外,1-11月全國商品房銷售面積首次出現同比轉正,這就促使整個市場“基本面”繼續向利好方向發展。在這個階段,以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市,繼續放量,延續之前成交量回升的局面,這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀,這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積,甚至重拾土地市場拿地的熱情,逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

              同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從2013年市場基本面走勢來看,由于政策“微調”與房地產調控的“雙重標準”的執行,再加上以城鎮化拉動內需的2013年宏觀經濟政策的定調,明年房地產市場基本面應該還會在“微調”政策刺激下持續回升,但是不會出現大幅逆轉行情,明年房地產市場“基本面”整體上會持續好轉,但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復蘇與回升期,保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

              在這個階段,伴隨著城鎮化的進一步推進,房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來,這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖,這有可能會使房價繼續堅挺,甚至出現房價持續小幅上漲的現象。

              從當前來看,全國新建住宅房價連續6月上漲,市場已經出現房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現象。因此,當前調控的壓力仍然存在,“去投資化”的限購限貸政策尚短期內不可能出現明顯松動,外來的投資投機性需求不會大規模入市,限購政策有可能明年會繼續執行。

              此外,政策層面仍然需要從嚴執行,繼續執行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”,為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出,由于“微調”政策仍然繼續針對首套房自住需求進行,那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會,盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優惠,但是,整個市場基本面尚未明顯有好轉的跡象,應該來說,在市場尚處于恢復的階段過程中,在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢,在房價相對平穩的階段,仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”,在這個階段,首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。

              (同策咨詢 張宏偉)

             

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